អាថ៍កំបាំង ៨យ៉ាង នៃការឆបោកក្នុង វិស័យអចលនទ្រព្យ នៅប្រទេសកម្ពុជា
ទោះបីជាកម្ពុជាមានកំណើន វិស័យអចលនទ្រព្យយ៉ាងខ្លាំងក៏ដោយ ប៉ុន្តែនៅតែមានអ្នកអភិវឌ្ឍន៍មួយចំនួន បានកេងបន្លំ ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ ជាមួយការផ្តល់នូវរាល់ព័ត៌មាន ដែលមិនមានភាពច្បាស់លាស់ ដើម្បីទទួលបានផលចំណេញក្នុងរយៈពេលខ្លី។ ដោយសារតែមានភាពធូរលុង នៃបទបញ្ញត្តិក៏ដូចជា ស្តង់ដារអាជីវកម្ម ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ មានភាពច្របូកច្របល់ ដែលធ្វើឲ្យអ្នកទិញមិនបានដឹងថា ពួកគេកំពុងត្រូវបានគេបោកប្រាស់ វាយឺតពេលទៅហើយនៅពេល ដែលពួកគេបានដឹងថាខ្លួនកំពុង ត្រូវបានគេបោកប្រាស់ ហើយប្រសិនបើអ្នកមិនមាន ការប្រុងប្រយ័ត្នចំពោះការបោកប្រាស់ ជាមួយការទទួលព័ត៌មាន មិនពិតទាំងនោះវាអាចធ្វើឱ្យ អ្នកខាតបង់ហិរញ្ញវត្ថុដោយឥតប្រយោជន៍។
នេះគឺជាលក្ខណៈនៃការឆបោកមួយចំនួននៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ដែល Realestate.com.kh នឹងបង្ហាញជូន។ សូមចងចាំនូវរាល់ការឆបោកទាំងនេះនៅពេល ដែលលោកអ្នកស្វែងរក អចលនទ្រព្យពីអ្នកលក់ឯកជន និងភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា!
១. មានប្លង់កម្មសិទ្ធិចំនួនពីរ៖
ការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ នៅកម្ពុជាអាចមានជាប្លង់រឹង និងប្លង់ទន់ អចលនទ្រព្យខ្លះអាចមានទាំងពីរ។ ការឆបោកនេះពាក់ព័ន្ធទៅនឹងម្ចាស់ ដែលលក់ផ្ទះទៅឲ្យអ្នកទិញពីរនាក់។ អ្នកទិញម្នាក់ទទួលបានប្លង់រឹង ហើយម្នាក់ទៀតទទួលបានប្លង់ទន់។ អ្នកទិញដែលទទួលបាន ប្លង់ទន់នឹងត្រូវបាត់បង់លំនៅដ្ឋាន នោះដោយសារតែប្លង់ទន់ គឺបានទទួលស្គាល់ត្រឹមតែពី អាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន ប៉ុណ្ណោះ រីឯប្លង់រឹងវិញគឺទទួល ស្គាល់ពីថ្នាក់ជាតិ។ មានករណីនៃការចេញប្លង់ច្រើនលើកម្មសិទ្ធិតែមួយ ឬការថតចម្លង ហើយអ្នកលក់ បានលក់នូវអចលនទ្រព្យ ដដែលទៅឲ្យមនុស្សជាច្រើន។ ករណីមួយទៀតដែលអ្នកទិញត្រូវបានគេឆបោក ដោយមានការផ្តល់នូវប្លង់រឹង ដូចគ្នា ប៉ុន្តែករណីបែបនេះក៏មិនសូវកើតមានដែរ។
អ្នកអាចជៀសវាងសេណារីយ៉ូនេះ ដោយធ្វើការស៊ើបអង្កេតជាមួយ ក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ និងការិយាល័យសុរិយោដីក្នុងតំបន់ផ្ទាល់។ ត្រូវយកច្បាប់ចម្លងនៃប្លង់កម្មសិទ្ធិពីអ្នកលក់ និងត្រួតពិនិត្យជាមួយនឹងកំណត់ត្រាជាផ្លូវការ។
ការប្រុងប្រយ័ត្នមួយផ្សេងទៀតគឺការពិនិត្យមើលថាតើអ្នកជិតខាងមានប្លង់រឹង ឬក៏អត់។ ប្រសិនបើពួកគេ មាននោះ គឺមានន័យថារដ្ឋាភិបាលបានចេញប្លង់រឹង ជូនដល់តំបន់នោះរួចទៅហើយ។ យើងមិនណែនាំឲ្យ អ្នកទិញអចលនទ្រព្យ មួយដែលមានប្លង់ទន់នៅក្នុងតំបន់ ដែលអ្នកជិតខាងភាគច្រើន មានប្លង់រឹងនោះទេ។
២. វិវាទដីធ្លីលាក់កំបាំង៖
ការមានប្លង់ទន់ ឬ ប្លង់រឹងគឺស្ទើរតែមិនពាក់ព័ន្ធនឹងការឆបោកនេះទេ។ ការបោកប្រាស់នេះមានន័យថា ដីនោះជាប់ពាក់ព័ន្ធនឹងអចលនទ្រព្យ ដែលកំពុងមានវិវាទដីធ្លីជាដើម។ ការនិយាយជាមួយ អ្នកជិតខាងជា ធម្មតានឹងអាចបង្ហាញរាល់បញ្ហាទាំងអស់។ ប៉ុន្តែអ្នកគួរតែធ្វើការស្វែងរកប្លង់ កាន់កាប់ តាមរយៈក្រុមប្រឹក្សា ឃុំសង្កាត់ ឬមន្ត្រីក្រសួងដែនដីដោយគ្រាន់តែ ចង់ដឹងថាដីនោះ ជាដីមានជម្លោះ ឫក៏អត់។ ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ មួយ ដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈ ឬមេធាវីដែលមានបទពិសោធន៍ក្នុងការធ្វើការ នឹងធ្វើការងារនេះជំនួសអ្នក។
៣. ប្រយ័ត្នចំពោះប្រាក់កក់របស់អ្នក៖
ការឆបោកនេះគឺត្រូវបានធ្វើឡើងដោយម្ចាស់ក្លែងក្លាយ។ អ្នកទិញត្រូវបានស្នើរឲ្យ បង់ប្រាក់កក់ដើម្បីធានា លើអចលនទ្រព្យ។ បន្ទាប់ពីទទួលបានប្រាក់កក់ អ្នកលក់ក្លែងក្លាយបានគេចខ្លួនបាត់។ អ្នកអាចជ្រើសយក ជម្រើសនៃការផ្ញើប្រាក់កក់ តាមរយៈភាគីទីបីដែលអាចទុកចិត្តបាន ឬដាក់ក្នុងគណនីធនាគារអន្តរ ការីរងចាំ រហូតដល់អ្វីគ្រប់យ៉ាងត្រូវបាន ដោះស្រាយធ្វើបែបនេះ គឺជាការការពារខ្លួនអ្នកពីការឆបោក។
៤. ម្ចាស់ក្លែងក្លាយ៖
ការឆបោកនេះជាប់ពាក់ព័ន្ធនឹងនរណាម្នាក់ ដែលតាំងខ្លួនជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ លើអចលនទ្រព្យមួយ។ អចលនទ្រព្យទាំងនេះ គឺភាគច្រើនជាអចលនទ្រព្យនៅទំនេរ។ អ្វីដែលអ្នកអាចធ្វើបានគឺសាកសួរ ឬមាននរណាម្នាក់ទៅសួរអ្នកជិតខាង និងប្រធានភូមិអំពីអចលនទ្រព្យនោះ និងប្រវត្តិរបស់ម្ចាស់ដីនោះ។ បន្ទាប់មកពិនិត្យថា តើមានភាពខុសគ្នារវាងព័ត៌មានរបស់ពួកគេ និងព័ត៌មានរបស់អ្នកលក់យ៉ាងដូចម្តេច។ ជាថ្មីម្តងទៀតការត្រួតពិនិត្យ លើប្លង់កម្មសិទ្ធិ គឺមានសារៈសំខាន់ណាស់ ប្រសិនបើម្ចាស់ មិនអាចទទួលបានប្លង់កម្មសិទ្ធិ នោះគឺមានអ្វីមួយមិនប្រក្រតីជាមិនខាន។ ត្រូវទៅរកអាជ្ញាធរពាក់ព័ន្ធ និងស្វែងរកថា តើពួកគេគឺជាម្ចាស់ពិតប្រាកដ ឬមិនមែន មុនពេលដែលអ្នកប្រគល់ប្រាក់ឲ្យពួកគេ។
៥. ផ្ទះជួលរួចហើយ៖
មានករណីជាក់ស្តែង ដែលបានកើតឡើង ដែលបានបង់ប្រាក់ជួល រយៈពេលវែង។ ក្នុងករណីនៃ ការជួលបែបនេះ គឺអាចត្រូវបានចុះបញ្ជីជាផ្នែកមួយ ដាច់ដោយឡែកពីដី។ វាអាចមានបន្ទប់ដាក់លក់ ដែលប្រើប្រាស់ប្លង់ទន់នេះគឺជាស្ថានភាពស្មុគស្មាញ និងគួរប្រុងប្រយ័ត្នជាទីបំផុតការស្វែងរក ប្លង់កម្មសិទ្ធិ អាចបង្ហាញពីការពិតប្លង់រឹង គួរតែមានរាល់ព័ត៌មានលំអិត ចាំបាច់ទាំងអស់។
អ្នកគួរតែស្វែងរកជំនួយពីអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន ប្រសិនបើមានត្រឹមតែជាប្លង់ទន់។ ក្នុងការត្រួតពិនិត្យដំបូង ត្រូវចំណាំថាតើមានបន្ទប់នៅក្នុងផ្ទះ ដែលអ្នកលក់ពុំអាចបើកឲ្យមើលបានដែរឬទេ។ ប្រសិនបើពួកគេមាន បំណងចង់លក់ផ្ទះពួកគេត្រូវតែមានឆន្ទៈក្នុងការបើកទ្វា ឬមានកូនសោរបើក បន្ទប់នោះមិន ខាន។
៦. ការខូចខាតមិនអាចមើលឃើញ៖
មូលហេតុមួយដែលគេលក់អចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេក្នុងតម្លៃទាបគឺដោយសារតែមានការខូចខាតដែលអ្នកនឹងមិនអាចមើលឃើញ។ ការខូចខាតមួយចំនួនពិតជាមិនអាចមើលឃើញរហូតដល់បន្ទាប់ពីអ្នកបានទិញ និងចាប់ផ្តើមផ្លាស់ប្តូរមករស់នៅទើបដឹងអំពីការខូចខាតទាំងនោះ។ ជាការណែនាំអ្នកគួរនាំ អ្នកជំនាញ មកជាមួយ ដើម្បីឲ្យជួយពិនិត្យមើលប្រព័ន្ធទឹក អគ្គិសនី និងភាពរឹងមាំនៃសំណង់នោះ មុនពេល អ្នកទិញលំនៅដ្ឋានណាមួយ។
៧. តំបន់មានទឹកជំនន់៖
“គ្មានទឹកជំនន់” គឺជាចំណុចដ៏ពិសេសមួយនៃអចលនទ្រព្យសម្រាប់លក់។ អ្នកលក់នឹងធ្វើការផ្សព្វផ្សាយថា តំបន់នោះគឺគ្មានទឹកជំនន់នោះទេបើទោះបីជាក្នុងតំបន់នោះមានទឹកជំនន់ក៏ដោយ។ ចំណុចនេះអាចបង្ករ ឲ្យមានគ្រោះមហន្តរាយ នៅពេលដែលមានភ្លៀងធ្លាក់ច្រើន នៅក្នុងតំបន់។ ចំណុចមួយ ដែលអ្នកអាច ត្រួតពិនិត្យមើលថា តើតំបន់នេះមានទឹកជំនន់ ឫក៏អត់ អ្នកអាចសាកសួរអ្នកក្នុងតំបន់ ឫអ្នកជិតខាង កន្លែងនោះ ថាតើតំបន់នោះពិតជាមានទឹកជំនន់ ឬក៏អត់។
៨. ឆបោកដោយឲ្យបង់ប្រាក់មុនគម្រោង៖
នៅពេលដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍មិនពិតប្រាកដ បានផ្សព្វផ្សាយគម្រោងថ្មី និងបានប្រមូលប្រាក់មុន ដែលពួកគេ និយាយថា ពួកគេនឹងប្រើប្រាស់ប្រាក់នេះ សម្រាប់ការសាងសង់តែបន្ទាប់មក ពួកគេស្រាប់តែគេចខ្លួនបាត់។ ករណីនេះអាចកើតមានចំពោះ គម្រោងលំនៅដ្ឋានដែលជាប់ជាមួយ ដីគម្រោងបុរី គម្រោងដីឡូតិ៍ ឬក៏គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ខុនដូមួយចំនួន។
ដើម្បីជៀសវាងរាល់បញ្ហាទាំងនេះ អ្នកអាចធ្វើការពិនិត្យឲ្យបានម៉ត់ចត់ លើប្រវត្តិរបស់គម្រោងពីមុនៗ របស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍។ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលទុកចិត្តបានជា ធម្មតាបានបន្សល់ទុក កេរ្តិ៍ឈ្មោះល្អរួចទៅហើយ។ ចំណាំថានេះមិនមែនមានន័យថាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ថ្មី គឺសុទ្ធតែជាអ្នកបោកប្រាស់ ទាំងអស់នោះទេ។